应对大城市建设用地“零增长”，上海195平方公里工业用地加速盘活，谁*受益？《新土地管理法》有哪些亮点？对比上海，早在“盘活乡村建设用地”的路上飞奔，我们着重介绍了上海工业用地更新改造的方法和发展脉络，尤其介绍了“195”区域以及“198”区域的不同改造方法，本期我们通过观察7月30日公布的9块“标准地块”的要求，来看上海工业用地更新的办法与力度。

　　工业用地的更新，可以颠覆我们的想象！

　　按照《上海市城市总规划（2017~2035年）》，上海市工业用地总面积要在2035年之前的20年内减少43%~62%，腾退的工业用地面积至少超过360平方公里。不难预想，腾退、收储和转型将成为未来上海工业用地更新的主流模式。去年底颁布的《上海市低效工业用地标准指南（2019版）》也已经为工业用地更新指明了标准和导向，我们相信相关工作已经在各市区责任部门领导下正有条不紊推进中，但因为公布的信息有限，难以一窥其境。

　　但在7月30日上海公布了首批出让的9块特别的工业用地“标准地块”——地块挂牌时标明了“KPI门槛”：对用地企业的亩均税收、亩均产值、单位产值能耗、产业导向都有明确要求。这明显是遵循了《上海市低效工业用地标准指南（2019版）》的指导思想。该份标准包含两份指导文件：《上海产业结构调整负面清单（2018版）》和《上海产业用地指南（2019版）》。后者已经从容积率、固定资产投资强度、土地产出率和土地税收产出率四个角度对不同产业的工业用地给出了相应的“指导值”。据此我们可以比较现存和挂牌的工业用地的相关指标，来验证上海政府更新工业用地的节奏和力度。

　　根据下图列明的9副出让地块的相关信息，我们将浦东31-09地块（序号1）、奉贤01-06-A地块（序号5）、松江02-02A地块（序号9）统归到“医药制造业”进行比较，将松江18-06地块（序号8）统归到“化学原料和化学制品制造业”进行比较。

　　除了汽车制造业和专用设备制造业外，其余7幅出让地块挂牌土地产出率都要远远高于当前上海市对当前工业土地产出率的推荐值。以医药制造业为例，2018年上海该行业的平均土地产出为660万元/亩，《上海产业用地指南（2019版）》认为业内企业的产出应当达到480~880万元/亩（推荐值，数据根据各分行业的实际情况而有所不同），但奉贤01-06-A地块（序号5）引入的医药制造业的挂牌数据达到5124万/亩，是平均推荐值的7.5倍。

　　虽然产出率的差异还需要考虑地块大小和容积率等因素，但7.5倍的差距毫无疑问展示了上海提升医药制造业产出效率的决心。更多高产出率地块的挂牌出让，会进一步提高全市该行业的平均产出水平，后期迭代的《上海产业用地指南》的版本中，不同行业的均值、推荐值（取行业近三年前30%的平均水准）和控制值（参考行业中位数）都会随之提升，这反过来又要求行业现存的其他企业进一步提升自己的产出效率。

　　从其他出让地块的挂牌数据来看，通过新增出让用地的高标准来反向提升现存企业产出效率的情况也出现在“电气机械和器材制造业”（挂牌值为平均推荐值的2.1倍）、“计算机、通信和其他电子设备制造业”（2.6倍）、“通用设备制造业”（6.0倍）和“化学纤维制造业”（2.3）倍。只有崇明两幅出让地块的挂牌值小于全市的行业平均推荐值（分别为“专用设备制造业”的0.9倍和“汽车制造业”的0.6倍），这自然是因为崇明的土地更多而产业资源较为有限的缘故。

　　除了土地产出率，挂牌地块看重的另一个重要指标是土地税收产出率。从下表可以看到，挂牌土地对该指标的要求和土地产出率基本一致。除了崇明的两幅地块之外，其他7块工业地块的税收产出率均较全市行业平均推荐值要高出数倍，尤其是医药制造业和新材料，两幅地块的土地税收产出率已经超过平均推荐值10倍有余。

　　上海市政府在2015~2019年间陆续出台了多份政策文件，指导工业用地更新的思想和方向。但*终工业用地是否需要更新的判定标准以去年出台的《上海产业用地标准指南（2019版）》为基础，判定的四个指标中除“容积率”是更多符合城市规划要求（除少数行业外，工业用地的推荐值基本集中在1.0~1.5）外，“土地产出率”呼应了《上海市低效工业用地标准指南（2019版）》中的“以亩产论英雄”的诉求， “固定资产投资强度”和“土地税收产出率”呼应了“以效益论英雄”。可能鉴于出台时间和统计因素，“以能耗论英雄”和“以环境论英雄”尚未以直观数据指标的形式体现在《上海产业用地标准指南（2019版）》中。但我们已经看到，今年挂牌的9幅工业地块都附加了相应的环境约束条件，也指示了能耗上限。可以想见，后续更新的用地标准指南版本中，“单位产值能耗”会成为新的约束条件，作为现存工业用地提出新的考核标准，来有序引导其更新。

　　总体来看，上海首推“标准化”的产业用地，是对之前工业用地相关政策文件思想的继承和发扬。而且从挂牌土地的指标要求来看，可以说对工业用地更新的力度和步伐是相当大的，后期工业用地的使用条件毫无疑问将会进一步收紧，留给那些需要转型地块的时间，可能真的不太多了。

　　孚园研究院成立于2015年7月，汇集规划、地产、金融、城市地理等多领域专家共同发起，致力于解决跨领域、跨生态体系下的城市发展、城市更新、产业升级、综合产业运营等项目发展过程中的产品组合及盈利模式等问题。

　　分列四个专业研究平台：产业研究中心、城市研究中心、大数据营销平台及品牌文化中心。

　　蔡瑛樱：孚园及孚园研究院联合创办人，十余年产业综合服务与文商运营经验，多服务于各级地方政府、大型平台公司与实业集团等，在城市更新、区域发展、产业优化、文商运营、特色文旅及PPP专项等方向具有扎实的理论功底与丰富的操作实务，全程操盘多个具较大社会影响力的综合运营类项目。

　　近年创办上海孚园投资管理有限公司、上海孚园文化发展有限公司，联合文化、商业、教育、科创、医疗、酒店等方向的品牌与机构，共同发起“孚园研究院”，深度参与城市更新与改造、产业综合开发、全流程资产管理等领域。

　　孚园强调“前期咨询 + 后期落地”的有机统一，涵盖城市发展与产业研究、综合招商及内容运营、全链条资管服务三大核心版块。聚焦政策研判与实施路径分解、产品组合与盈利模式构建、产业内容导入与项目运营管理、资本融通与退出方案设计四大关键环节。

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号