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二手房陷阱149：起诉安装独立水表因需政府审批而被法院驳回

admin4个月前 (12-14)洞泾厂房仓库48

　　独立水表的安装，除了需用户提出用水申请，并提供产权证明等文件外，还需办理施工许可证，有三废污染的，另需提供环保部门批准文件。在上述施工许可未办理、环保部门未批准的情况下，存在法律上或事实上不能履行安装独立水表的情形。

　　2016年3月，原告向被告购买上述厂房，双方为此签订了《厂房购买定金合同》、《厂房买卖转让合同》。2017年9月，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上述厂房售予原告，同时附件还约定了水电过户等。据此，原告取得了上述厂房的《不动产权证》。然，在使用过程中，原告发现上述厂房用电和用水均没有在国电公司和供水公司独立开户，被告也未能履行将水电过户到原告名下的合同义务，而是需要原告向园区物业服务企业上海QF物业管理有限公司充值购买水、电使用。为此，原告多次与被告协商，要求将供电、供水整改为在国电公司和供水公司独立开户，但均未果。原告认为，其向被告购买的是独立产权的厂房，理应有在国电公司和供水公司独立开户的供电、供水，否则根本无法正常生产经营。为保护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。

　　判令被告将松江区车墩镇联营路XXX号XXX幢厂房整改成国电公司、供水公司独立开户，并过户到原告名下，并承担相关费用。诉讼中，原告将如上请求明确为：判令被告将松江区车墩镇联营路XXX号XXX幢厂房供电、供水方式整改为直接供电、供水方式，并将用电用水户名过户到原告名下。

　　被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.双方基于厂房买卖的权利义务全部体现在《厂房买卖转让合同》中，该合同对厂房用电等已有明确约定，并非原告理解的独立开户，现该合同已经履行完毕。2.《上海市房地产买卖合同》系双方为了办理相关手续而签订的，该合同附件四中约定的水电过户只是当时合同版本的格式条款，双方的权利义务体现在前述《厂房买卖合同》中。

　　本院认为，本案中，根据本院调查的情况，独立水表的安装，除了需用户提出用水申请，并提供产权证明等文件外，还需办理施工许可证，有三废污染的，另需提供环保部门批准文件。在上述施工许可未办理、环保部门未批准的情况下，存在法律上或事实上不能履行安装独立水表的情形。

　　独立电表的安装，除了需提供包括用电容量清单、进户点位置的申请材料外，还需新建10KV配电站土建一座，确定供电电缆管位等证明材料。其中新建的配电站，涉及到一系列规划、报建、审批等手续的办理。在上述手续未办妥的情况下，也存在法律上或事实上不能履行安装独立电表的情形。

　　因此，退一步讲，即便被告负有办理直接供水、供电至涉案厂房的合同义务，亦因该义务目前不宜履行，而应驳回原告如上诉讼请求。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、头部百一十条规定，判决如下：

　　驳回原告上海XX五金有限公司的诉讼请求。

　　本院认为，根据查明事实，涉案厂房如需改变供电、供水方式并进行过户，尚须先行办理包括规划、建设、排污等一系列审批手续，还涉及新建配电站的土建工程，上述事项均存在一定的不确定性。在上述事项尚未办结的情况下，上诉人在本案中的诉求在客观上无法实现。一审据此判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以认可。

　　综上所述，上诉人XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》头部百七十条头部款第（一）项之规定，判决如下：

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

　　头部百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。

　　……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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