上海东站即将启动开发，“寻找下一个大虹桥”的口号又火了起来。

　　环二始终没搞明白为什么要寻找下一个大虹桥，大虹桥升值幅度相当有限啊。

　　2016年大虹桥核心区中建锦绣天地、泗泾标杆保利翡丽公馆、建发玖珑湾同期销售，有大虹桥背书，中建单价高得多。

　　时至今日，保利、建发涨幅远远跑赢。

　　2017年后房价进入阴跌，泗泾的金地玺华邨、徐泾的万科天空之城同期入市，现在涨幅一个50%左右，一个30%左右。

　　2018年徐泾万科天空之城、仁恒西郊花园都在销售，由于房价阴跌，单价与2014年持平。

　　这时泗泾推出了金地玺湾，品质比较一般，销售单价也降到了4.1万。

　　至今金地玺湾在泗泾地位也不高，成交单价垫底。

　　仁恒西郊花园却凭借过硬品质脱颖而出，现在卖的比万科贵很多，涨幅保住了颜面。

　　刨除品质因素，2016年以来泗泾涨幅大幅领先大虹桥。

　　所以你们为什么要寻找大虹桥，为什么不去寻找下一个泗泾？

　　泗泾的崛起，首先是西南部购买力的强大，以及2020年大量客群的外溢。

　　西南部的莘庄、七宝都是房价高地，比许多外环内板块还贵。

　　他们的小老弟自然比其他近郊贵一些。

　　比如杨行，到市区距离与九亭差不多，房价却比九亭低得多——九亭的标签却是房价洼地。

　　没办法，这片区域经济强劲、产业人口聚集，房价自然更高。

　　仅9号线，就能给九亭、泗泾提供源源不断的客流。

　　2020年房价大涨，原先古美、金虹桥、金汇、静安新城、七宝的客户，立马觉得预算不够，大批量向郊区外溢。

　　泗泾能够崛起的另一个原因是：九亭实在拉垮。

　　大家都靠9号线讨生活，九亭地段理应比泗泾好得多。

　　九亭与七宝一街之隔，几乎连片开发。上图可以看到，北九亭奥林匹克花园、贝尚湾等等，与七宝无缝衔接。

　　九亭到泗泾虽然只有6公里，却有大片的发展空白，低端厂房也密密麻麻。

　　走沪松公路你会发现，过了九亭后真的是到乡下。上有高压线号线、下有大货车、左右厂房一片片。

　　区域成熟度不用讲，九亭比泗泾好太多。

　　2020年后市区大涨，外溢客群源源不断的飘过来，理应都被九亭抓住。

　　然而九亭却有心无力，就像太监看到宫女换了一批又一批。

　　既然都靠9号线，地铁就特别重要，然而在九亭却很难找到合适的地铁房。

　　步行10分钟到九亭站的小区几乎没有，步行15分钟到九亭站也仅几个品质一般的小区。

　　你在漕河泾上班过来选房，本来看中了贝尚湾，然而一看导航：到地铁竟然需要17分钟！

　　这还是小区门口，加上下楼、走出小区、进站时间，至少得准备25分钟。

　　北九亭其他品质小区更远，几乎不可能步行。

　　下一站就是泗泾，出了泗泾地铁站就是标杆小区保利翡丽公馆、建发玖珑湾。

　　九亭到泗泾一站地8分钟，步行却节约了12分钟。漕河泾码农那么聪明，一算就算出来保利翡丽公馆时间更快。

　　很快大家会发现，保利翡丽公馆品质比贝尚湾还高。

　　贝尚湾是九亭标杆都打不过保利，九亭其他小区还用看吗？

　　很快大家又发现，保利翡丽公馆竟然还有学区。虽然上师大附属松江学校也是冠名，总好过九亭小学九亭二小吧？

　　2018年保利悦活荟开业，金地的三万方商业也即将建成，再加上保利、金地的商业街，泗泾这里商业氛围不比九亭差。

　　年轻客群蕞在意的地铁、学区、商业、房屋品质，泗泾都不比九亭差，那还有什么理由留在九亭？

　　所以大量高预算客群越过九亭直奔泗泾。

　　原先大家古美、金虹桥、金汇、静安新城、七宝随便选，现在发现却只能选九亭、泗泾。

　　新桥没地铁，大虹桥通勤到漕河泾不太方便，去松江新城又太远。

　　可选空间迅速收窄，购买力集中到一起当然有爆发力。

　　而且七宝、古美一带直接滑落到九亭、泗泾，房价迅速出现断档，给九亭、泗泾留下了足够上升空间。

　　九亭拉垮没抓住机会，泗泾却毫不客气。

　　2020年之前泗泾一直维持着4万出头的单价，经过这波客群疯狂扫货，房价直接干到6万多。

　　如果九亭给力一些，让房价拉开梯队，泗泾可能不会涨这么多。

　　然而大家入住后会发现，泗泾地铁的优势被削弱了。

　　泗泾地铁站客流出了名的大，曾经多次蝉联全市头部。没办法，这里有泗泾大型保障房基地，大量动迁居民骑电瓶车过来坐地铁。

　　泗泾站不仅人多，电瓶车也多，环境就显得乱。

　　为了提高运力，9号线佘山站—金吉路站区间早高峰间隔已达到1分50秒，还是不够，大家只好选择限流。

　　泗泾站采用侧式站台，潮汐式客流拥挤在一侧；每侧只有一部电梯，导致人群疏散不开。

　　所以大家见到了，高峰时期泗泾站需要排队进入，九亭站排队就少一些——九亭采用的就是岛式站台。

　　限流风险、进站排队，已经严重削弱泗泾的地铁优势。

　　现在泗泾北部又有大量商品房开建，届时人流量进一步增大，不知道领导有何高策。

　　如果没了地铁优势，泗泾将非常痛苦——这里自驾完全是地狱模式。

　　这里看起来比松江新城近，其实开车到市区时间反而更长。

　　下午5点左右，徐家汇到泗泾用时比松江新城还多。

　　当然不少朋友工作在漕河泾，其实到泗泾也不见得更近。

　　下午5点左右，漕河泾到松江新城要幸福得多。

　　这是因为泗泾至今没有快速路，地面通勤异常拥堵。

　　九亭到泗泾只要6公里，下午五点开车过去却需要半小时以上。

　　沪松公路快速化给大家带来了希望，遗憾的是泗泾大量商品房小区不紧靠沪松公路。

　　泗泾这里主轴线是泗陈公路，到沪松公路需要2.8公里以上。

　　这2.8公里红绿灯较多，通常需要15分钟走完。

　　而且沪松公路快速化2027年建成，即使不拖工期也需要4-5年时间。

　　当然不考虑通勤，保利翡丽公馆、建发玖珑庭这里还是比较宜居。

　　然而这里主力客群又是刚需，大家需要上班，不可能不考虑通勤。

　　正是这种没得选，造就了泗泾蕞近的大涨。

　　当然长期来看泗泾客群还是会外流。

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