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松江新城板块分析

admin7个月前 (09-24)松江厂房仓库行业信息26

　　【松江新城】 ……………………………………………………………………3 新城概况 ………………………………………………………………3

　　【新城发展】 ……………………………………………………………………5 新城交通 ………………………………………………………………6 新城环境………………………………………………………………10 新城文化………………………………………………………………13 新城生活………………………………………………………………15 新城产业………………………………………………………………20

　　【板块房产市场分析】 …………………………………………………………22 板块整体市场研究……………………………………………………23 区域客户分析…………………………………………………………26 重点项目分析…………………………………………………………33 区域市场总结…………………………………………………………48

　　地理位置松江新城是上海市重点推进建设的三个新城之一。位于上海西南角，距市中心 30公里，占地36平方公里。新城东区板块是指沈泾塘以东、沪杭高速以北的方松、中山区域. 包含新城行政中心、松江大学城的大部和大片住宅开发区域。

　　新城规划新城分两期开发。近期开发面积36平方公里，人口30万，远期扩至60平方公里，人口50万。其规划定位为生态化的花园城市。整个新城绿化覆盖率为46%,

　　内部分区松江新城按照规划，可以分为南部生活区、东部居住区、北部大学城区、中部

　　核心区、西部低密度休闲居住区。。

　　在这里将历史、人文、自然、产业资源集于一体

　　松松江大学城位于上海松江新城区西北角，占地8000亩。是现今为止中国规模较大的大学园区. 内含外国语大学等多所高校.

　　佘山--上海仅有的自然山林风景区，位于上海西南古城松江境内，九峰十二山逶迤起伏十余里，自然风光秀美，人文景观荟萃，自古便是著名的旅游休闲胜地。享有上海之根、世外桃源之美誉。

　　松江科技园区上海松江科技园区是上海市区的西南，沪杭高速与同三国道的发展轴上，是国家级出口加工区，交通物流便捷，地理位置优势凸现。

　　松江，是上海历史文化的发祥地。在上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化中心。现存古迹也较多，其中唐经幢、兴圣教寺塔（方塔）是全国重点文物保护单位。

　　松江工业园区国家级松江出口加工区A、B两区坐落其中。松江工业区已通过IS014001：2004环境管理体系认证、ISO9001：2000质量管理体系、GB/T28001-2001 职业健康安全管理体系认证。

　　沪杭高速、沪青平高速、嘉金高速、同三里国道等。道路交通网

　　轨道交通九号线的通车，新城从此进入半小时经济辐射圈。

　　松江新城东区随着轨道交通9号线的不断延伸，辐射人流逐渐拓展。

　　轨道交通9号线作为松江新城区的核心生命线年实现宜山路站和徐家汇站的对接工作，至此松江到徐家汇的轨交车程仅30分钟； 2009-2010年，二期建设，连接浦东杨高中路，实现了浦东浦西的对接；三期规划，杨高中路到金海路，远期规划至崇明；在二期建设完工后，就已经实现了浦东浦西的互动，未来随着三期乃至远期规划的逐步实施，人口导入的辐射半径进一步扩大。将有更多市区价格导入型客户及市区工作的松江客户导入到本区域居住生活和消费。

　　松江新城板块环境是其*大的特色之一，绿化覆盖率为46%，以绿色为主题，强调人与自然之间和谐发展，辟建一系列的大型公共绿地，努力营造优美环境。整个“松江大花园” 充满了绿色。

　　欢乐谷主题公园：占地1300亩的华侨城欢乐谷主题公园于2009年8月16日正式开放，成为上海乃至全国规模*大、景色*美、科技含量*高的主题公园。

　　辰山国家植物园：占地207公顷面积相当于上海植物园三倍的辰山国家植物园已成为上海一张全新的“绿色名片”

　　中央公园：松江中央公园东起区行政中心，西至沈泾塘，东西长2200米，南北宽300米，占地 66万平方米，为上海目前面积*大的城市中心公园之一。

　　三大主题公园环绕为新城东区的居民提供更优质的休闲生活，吸引更多的人气。

　　松江新城以众多知名院校集聚著称，有上海外国语大学、对外贸易学院、东华大学、立信会计学院、工程技术大学、复旦视觉艺术学院和华东政法学院7所大学，区域内有松江二中、上海师范大学附属外国语小学、华师大实验学校等多家知名院校。区内从幼儿园到小学、初中、大学享受一站式教育

　　➢ 生活篇—万事具备只欠“东风”

　　随着新城的开发进程，松江新城中各类商业的入驻开业率不断增加，商业的软硬件都将得到极大的改善。银行、商业、交通、教育及医疗等配套也越来越完善。

　　开元地中海、其昌休闲街、新城商业广场等

　　沃尔玛、易初莲花、乐购、大润发等

　　大学城内高校云集，尽享一站式教育

　　上海首个郊区三甲医院-*一人民医院南部

　　近几年，松江新城的商铺凭借大学城和9号线两大利好，成为投资者追逐的热点。随着大量商业地产项目入市，松江新城商业供需矛盾不断凸显。由于市场定位、规划的问题以及人口导入等瓶颈，商业地产的销售和招商都不理想。

　　很多楼盘已经交房，有的售楼处也已搬空，但小区入住率却不高，一直没有出现人口集中入住的情况，与之相对的商业氛围也就无法形成。虽然很多临街商铺都修造的很有气派，但很多营业惨淡。人气的不足势必导致现阶段商业运营萧条。

　　东、中区生活更为方便东部区域*靠近9号线，其中围绕两个站点建设了区域商业中心，再加上许多楼盘建设也较早，所以生

　　活也算方便，尤其是家门口就是轨道交通，更是新城其他区域无法与之比拟的。中区作为新城的行政、文化和商业中心，分布了开元地中海商业广场、乐购、易初莲花、永乐国美等大型商业设施，购物十分方便。

　　西区配套相对缺乏新城西区比较缺少大型商业设施，基本生活能够得到满足，但是成规模的购物和逛街还是得到几公里远

　　的中部核心区。尤其是因为西区大量小区还在建设中，整体来讲，生活、购物、出行都还不方便。

　　松江新城东西两翼集中分布了松江的核心产业，目前东面的工业园区发展成熟，企业能级较高，一定程度上为住宅市场的发展提供了产业客源支撑。

　　•新城区东面为总规划占地49平方公里的松江工业区和出口加信工息园来区源，：发松江展区较规为划成局熟，有60 多家跨国企业入驻，其中40余家为世界500强企业； •西部为总规划占地18平方公里的IT科技产业园； •松江工业区中高端从业人员是松江新城楼盘本区域客户的重要客源之一。

　　松江新城整体住宅市场分析区域住宅客户分析片区在售项目重点分析区域市场总结

　　04至10年新城东区住宅面积供求比

　　07年年初开始迎来全国性的房市和股市的牛市表现 07年底九号线开通至桂林路配套逐步到位

　　08年年初开始 ”房地产拐点论 ”弥漫，股市和房市双双下行第三季度全球性经济危机全面爆发，住宅购买力受挫的同时，观望氛围加重

　　09年年底九号线通车至徐家汇，进入半小时经济圈且房市再度看好

　　•新一轮房产调控开始，增加首付比例，限制购房条件及套数，增加交易环节税收，拟征房产税等，减少了特别是投资客的购买

　　04至10年松江新城住宅价格曲线

　　•房价在3 千元/平米左右，松江本地自住需求为主

　　•房价上升到5000 元/平方米 •新城理念及轨道规划利好深入人心，江浙沪投资客占 *对比例，同时与市区楼盘的价差吸引少量市区青年自住客

　　•07年房价一路高歌猛进，均价接近6000元/平方米，07年全年集中消化既往存量房 •地铁通车带来市区自住客数量增加

　　•楼市回温 •08房市股市“ 价格持续上熊市”和第三季涨，轨道交度全球性经济危通住房以青机全面爆发，价年住户为主格上升受阻，控，入住率增制在7000左右，加入住率低，空城现象明显

　　•尽管调控等影响限制了客户的购买条件，降低了成交量，但价格出现于调控反向反弹，增速迅猛，均价达 13000元/平米

　　板块分析/客户分析 1. 早期新城东区客户分析

　　05年以前，松江新城是投资客的“投资天堂”，严重透支的房价将区域自住客挡在城外，新城逐渐演变为“西南空城”

　　•主要为松江本地客户，老城区为主，多在工业园区工作，置业区域更接近老城区； •年龄集中在35岁以上，家庭结构多为三口之家，改善型置业目的为主； •偏好户型以大二房及三房为主，分别为100-110平米及130-140平米。

　　•其中八成以上来自江浙沪，上海市区集中在西面闵行、徐汇等区域；

　　•客户多在30岁以上，看重松江新城 “统一规划、分头开发、基础设施先行”的开发策略及大学城、未来轨道交通导入后对其房价提升作用；

　　•注重投资回报率，先行抢占景观资源及未来核心商区，偏好户型集中在二房及三房，面积比自住客略小。

　　•多为松江地域客户，看重新城为学区用房； •偏好户型同自住客类似，年龄多在 30岁左右；

　　•05年以前松江新城的住宅开发集中南部，环泰晤士小镇、环中央公园、南部近老城区域为供应重点，户型以舒适型二房及三房为主，区域房价一路飙升，05年已突破5,000元/平米，完全超出区域自住客所能承受的范围；

　　•故客户结构严重偏向投资型，多为市区导入客源，他们看好区域发展，抢先占有新城景观资源及核心商区，造成自住客大多偏向南部近老城区域，整个新城示范区入住率跌至低谷，空城危机迫在眉睫。

　　中期的松江新城处于人气恢复期，自住型客户比例增高，轨道交通带来市区客户导入，同时因配套发展不平衡，带来板块东西分区。

　　东城区域（投资及年轻人首次置业的宝地） • 市区导入自住型客户比重增大，导入客多

　　为在闵行、徐汇工作，通过9号线导入， • 投资客比例略有下降但仍然较大，其看重

　　区域人气的提升带来良好的出租、出售前景；住户多为25-35岁青年人首次置业，依托价格、交通导入； • 偏好房型集中在二房（80-100平米）及一房（60-70平米）。

　　目前松江新城东区客户主要依托4种模式进行导入，即交通导入型、旧城导入型、高校导入型、配套导入型：

　　高校导入型7% 高校导入型 7%

　　交通导入型 • 客导源入主到体新依城托东公区6路，5%及或轨经道由交南通部等临从近外街区道域从

　　• 大学城高校导入及环中央公园商区的产业配套导入客户所占比重较小，消费能力也相当有限；

　　• 本项目临近地铁沿线，交通导入型客户所占比重相对区域略有上升。

　　各类不同导入型客户依据置业目的可以将其做进一步细分

　　1 交通导入型（65%）主要是通过轨道交通导入

　　“ 新城交通便利、房价低，居住空间大”；

　　“新城规划好，大学生和轨道交通带来的人流，房子买卖出租都不愁；

　　•投资兼自住客户（10%） “为子女上学作投资，升值潜力也被看好，投资自住两相宜”

　　“看好新城的未来发展，投资或短期自住”

　　因在新城核心商区工作导入到本区域

　　•旧城自住客（20%） “这里环境好，配套也跟上了，而且子女读书也不用愁，房价稍贵”

　　•旧城投资客（5%） “大学城开发，9号线通车，人

　　板块分析/客户分析 4. 新城东区市场客户分析总结

　　新城早期主要为投资型客户，经过08年的政策调控及金融危机等因素影响，加上轨道交通9号线的通车，新城尤其是东区的客户向青年自主型转变

　　不同于西区主要以松江区域内客户为主，东区客户结构主要以交通导入型市区客为主。

　　由于东区以青年自主型客户为主，总价承受有限，以1房到2房中小户型为主

　　由于良好的道路规划及公园式自然环境及轨道交通和日趋良好的配套，东区也吸引了部分区域改善型客户，这部分需求为3房以上的大户型

　　本片区以大型住宅开发为主，目前房价处于新城高位，区域为大学城配套住宅区，除蔷薇九里外其他项目住宅已基本交房，但入住率有限，区域人气尚显不足

　　绿地蔷薇九里总建筑面积26万平米由36栋11-12层的高层组成及90墅组成

　　保利西子湾总建筑面积32万平米，由35栋11-18层小高层组成，小户型，低总价是其*大特点；

　　三相四季花城总建筑面积近52万平方米，是目前松江新城楼盘中规模*大的社区。

　　星辰园总建筑面积20万平米，是一个别墅公寓混合型项目，西班牙建筑风格，已于06年全部交房；

　　总建筑面积23万平米，由21栋12-18层小高层组成，小户型，大型水景、万豪管理酒店及会所是其*大卖点。

　　保利西子湾由35栋11-18层小高层组成，距离地铁站800米，将通波河引入其内、小户型低总价是该项目的*大亮点

　　保利西子湾位于松江新城广富林路1188号，项目占地215561平米，建筑面积322866.4平米。容积率达1.498，绿化率近50%。项目分三期开发,保利西子湾周边配套较完善.

　　保利西子湾分三期开发，整体规划呈现“两河三岸，一湾一岛”布局，强调水景社区

　　户型建筑风格物业类型发展商项目特色

　　项目二期，重点打造临河景观住宅；

　　项目三期，同一期一样离地铁轨道较近，易受噪音污染。

　　项目一期开发主要集中在嘉松公路沿线，这些楼栋距离地铁站近，但易受到噪音污染；

　　3万平米商业街，由政府统一规划开发，其涵盖主题型美食广场和服务型商业配套。

　　3. 户型分析根据面积段供求表可知，该项目的主力户型面积为50-70m2的1房及80-110m2的2房

　　户型正气，南北通透；较高的得房率（82%）；只有一个小阳台。

　　主卧、次卧皆有大飘窗，增加空间利用率；主卧、客厅皆朝南采光好，进门正对卫生间门，风水忌讳。

　　4. 去化及价格走势小户型、低总价成为该项目*大亮点，主要为青年首次置业及投资，因此低总价的小户型 1房及2房去化速度*快。

　　项目分三期销售，一期与08年5月份开盘，开盘均价8000左右，很快就售罄，为靠近地铁9号线部分，二期为靠通坡河部分，以90平米左右的2房为主，三期目前主要是精装青年公寓，小区配有配套商铺3W平方，目前靠广富林路部分已经营业。三期还有少量精装青年公寓可售，均价1万4每平米。

　　御上海由21栋11-18层小高层组成，万豪酒店集团的引入及多种户型的选择是本案* 大特点

　　御上海正对轨道交通9号线松江大学城站，步行仅两、三分钟就可达站点；西邻嘉松公路连接A9沪

　　青平高速公路；南侧A8沪杭高速公路，距离徐家汇车程仅25分钟左右。

　　御上海整体规划强调水景打造及超高绿化达60%，社区引入万豪酒店集团及私家会所

　　容积率面积段物业类型发展商项目特色

　　超高绿化、私家会所、豪华酒店的引入

　　项目07年年底开盘共一期统一开发，规划时引入大型水系，社区分为三大组团，并在小区中央打造私家会所小岛.

　　建筑风格采用海派建筑中的Art Deco风格，三段式经典比例划分，立面采用面砖与石材组合，给人带来高品质感；

　　3. 户型分析本案产品线丰富，各类房型皆有。主力户型为60-70平米一

　　房、90-100平米两房；本案包含部分超大面积豪宅户型以提升项目品质。

　　户型正气，南北通透；主卧大飘窗，阳台较大

　　主卧大飘增加空间利用率, 南北通透；前后双阳台设计。得房率一般

　　御上海各房型配比四房复式 3% 2%

　　项目分析/御上海 4. 去化及价格走势

　　项目一期开发销售，07年5月开盘，目前已售罄，项目开盘均价7000左右，目前2手房市场价格为13000元/平米，该项目户型面积跨度较大，以总价较低的小户型去化速度*快

　　绿地蔷薇九里由36栋11-12层的高层组成及90墅组成

　　绿地蔷薇九里位于上海市松江新城嘉松南路广富林路口，项目占地约18.6公顷，地上总建筑面积25.96万平方米，与轻轨9号线松江大学城站隔街相对。致力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场于一体的醇正英伦风格居住区。

　　容积率面积段物业类型发展商项目特色

　　绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由32栋11—12层住宅组成，联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列高层社区打破传统封闭的邻里层次，以步行距离为尺度，将空间分为三个层次，次街入口的*一级空间、组团入口的第二级空间，单元入口的第三级空间，从公共空间自然过渡到私密空间。

　　联排90墅：地上三层，地下一层附送阁楼

　　高层住宅由32栋 11—12层住宅组成

　　项目分析/绿地蔷薇九里 3. 户型分析

　　户型正气，南北通透；双飘窗增加空间利用率，卫生间为暗卫

　　南北通透；双飘窗设计厨房正对入户大门，卫生间正对餐厅就餐环境不佳，且卫生间为暗卫

　　项目自09年开盘销售以来，去化良好，，目前前期30栋毛坯房已基本售罄，新开的2栋精装房也销售火爆，17500元/平米的均价也为客户接受，意味着东区板块普通住宅的价格又上升到了新的高度。还有4栋精装高层公寓预计 11年推出。

　　在经过08年及10年政府的一系列宏观调控，特别是10年的调控，加上周边配套的完善和轨道交通人流的持续导入，刚需客户明显增加，投资客大幅减少，项目以经济型2房为主，购买者多为首次置业刚需购房。此外还有部分为投资型购房和改善型大面积购房等。

　　项目分析/三相四季花城 1. 项目概况

　　三湘四季花城位于松江新城嘉松公路、梅家浜路口、紧邻松江大学城。总建筑面积近52万平方米，是目前松江新城楼盘中规模*大的社区。

　　物业地址松江新城梅家浜路1508弄(近地铁9号松江大学城站）

　　本案大盘效应明显，完善的社区配套、便利的交通资源及高科技环保技术引入进一步促进人口导入。

　　分四期开发分别为一期玫瑰苑、二期桂花苑、三期紫薇苑、四期玉兰苑及财富广场。丰富多变的景观绿化、近1000 米的水景分布，还有沿街的商业布局，以及幼儿园、室内游泳池、壁球馆等众多配套。