松江北场一号地块 土地报告 2011.5.7 区域概况及地块解析 区域竞争市场分析 产品建议及项目类比定价 区域简介 人民广场 虹桥机场 20km 12km 徐家汇 13km 44km 浦东机场 本案 与城市关系 ? 本地块距市中心人民广场和徐家汇的直线km 区位 ? 位于松江区的东北角，东连闵行区 ?与九亭镇并称松江的“东大门”， 处于大虹桥辐射区 ? 到虹桥机场和浦东机场的直线km 区域概况 松江区 本地块 新桥镇 ?新桥镇地处上海 市西南郊，松江区 东北部，东与闵行 区莘庄镇隧道相通 ?总面积35.5平方 公里，户籍人口 22867人 ?2010年全区共有户籍人口576032人，城镇居民家 庭年人均可支配收入26381 元 ?年实现生产总值900.48亿元，其中第二产业占68% ?2010年商品房销售面积排在全市第四位 ?2011年7月轨交22 号线将开通 区域经济以工业为主导，房地产业为支撑，交通设施逐步完善，整体经济呈高速发展态势。 地块位置 北 场 一 号 地 块 位 于 上海西南部松江区 外郊环间 松江区东北部与闵行区交界处 松江区新桥镇 上海市 市中心 本地块 本地块 松江区 新桥镇 本地块 松江区 松江区 沪杭高速 闵行区 莘庄镇 本地块位于松江新桥，外郊环间，距离市中心有一定距离 地块四至 雪家桥路 （北场公路） 林带 沪杭高速 竹港河 庙泾港河 花江西路 亭南苑 上 海 康 城 上海康城 本地块北近沪杭高速，噪音可能影响居住体验 区域配套 2KM生活圈 社区卫生院4家 幼儿园5家 餐饮集中在康城北 面，有一定距离 公交车站7处 本地块周围配套不集中，整体较为低端 公路交通 ?地块靠近沪杭高速和闵松公路，西可达松江，东可快速抵 达莘庄进入外环线 闵松公路 沪杭高速 高速入口 ?北向道路并无交通主干道，以小路居多，交通不便 ?地块和莘松公路主要依靠花江西路连接，但花江西路仅能 容两车并行且路况较差，迟迟未能改造 花江西路 莘松公路 花江西路东部堆积30厘米高，2米多宽的泥土，影响通行 本地块公路交通整体较好，能够快速进入立体交通网络 地块现状 废弃建筑 地块内部 北部林带 地块内部 地块内部 内部河道 本地块处于生地状态，北侧有宽约16米林带，一定程度上为地块加分 2010年1月至今松江区土地出让情况 序号 1 2 地块名 乐都路8号A地块 乐都路8号B地块 用途 普通商品房 商住 土地面积 (米2) 60,906.10 67,931.50 建筑面积 (米2) 97,449.80 108,690.40 容积率 1.6 1.6 总价 (万元) 88600 46798 土地单价 (元/米2) 14,547.00 6,889.00 楼板价 9092 4306 成交日期 2011-2-1 2011-2-1 开发商 华丰置业有限公司 上海万科房地产有限公司 3 4 5 6 7 朝晖路一号地块 祥和路2号地块 广富林2-5号地块 影佳路一号地块 住办 普通商品房 普通商品房 商住 普通商品房 9,615.60 81,546.80 94,476.30 18,126.40 167,588.00 17,308.10 81,546.80 75,581.00 12,688.50 134,070.40 1.8 1 0.8 0.7 0.8 9430 99200 124618 15800 184000 9,807.00 12,164.79 13,190.40 8,716.57 10,979.31 5448 12165 16488 12452 13724 2010-10-14 2010-9-1 2010-9-1 2010-9-1 2010-5-7 绿地地产集团有限公司 晋程控股有限公司 上海合生房地产开发有限 公司 上海同润投资（集团）有 限公司 松江区广富林2-6 号 龙兴路R19-1号地 块 龙兴路R19-2号地 块 大型居住区泗泾基 地B地块 松江区广富林2-4 号 环城路二号 上海北方城市发展投资有 限公司 上海房地产经营（集团） 有限公司,中华企业股份 有限公司 上海龙湖置业发展有限公 司 上海新凯房地产开发有限 公司 上海招商置业有限公司, 上海朗达实业有限公司 8 普通商品房 147,586.80 236,138.90 1.6 262373 17,777.54 11111 2010-2-26 9 10 普通商品房 普通商品房 92,733.70 248,878.70 148,373.90 447,981.70 1.6 1.8 159506 24265 17,200.44 974.97 10750 542 2010-2-26 2010-2-5 11 12 普通商品房 普通商品房 130,970.00 58,449.70 104,776.00 93,519.50 0.8 1.6 171600 75018 13,102.24 12,834.63 16378 8022 2010-2-1 2010-1-20 上海同济房地产有限公司, 同济大学建筑设计研究院 （集团）有限公司 数家知名开发商集聚松江，区域未来发展前景被看好 松江区土地出让情况分析 9号线 本地块详细信息 地块名称 泗泾 3 10 本地块 出让面积/㎡ 124954.1 总用地面积/㎡ 131,704㎡ 容积率 1.8 绿化率 35% 土地底价总价 159,500万元 土地底价楼板价 7,091元/㎡ 北场一号地块 建筑密度 35% 新桥 7 5 118 4 松江新城 9 12 12 6 松江区 知名开发商地块 普通开发商地块 ?近一年半来区域内新出让土地集中在松江新城和9号线 附近，本地块位于松江新桥板块，离轨交较远，北面紧邻 沪杭高速。 ?新桥在售项目均以小户型两房为主 本地块位于松江东北部，所处板块较成熟 小 结 ? 本地块所处的松江属上海近几年重点发展的区域，也是地产的投资及 成交热点，未来前景看好 ?项目所处新桥板块属上海外郊环，离市区距离较远，认知度较弱 ? 大区域环境配套较成熟且交通便利，通达性好，但项目周边配套不足 且较低端 区域概况及地块解析 区域竞争市场分析 产品建议及项目类比定价 区域竞争格局 佘山 零成交 （成交数据截止日期4.1-5.1） 新桥 九亭 佘山 泗泾 新 桥 均价：15418 成交量：702方 均价：13115 成交量：23637方 松江新城 松江 新城 均价：18080 成交量：5460方 九亭 均价：14390 成交量：4727方 ?泗泾板块与新桥板块价格相近，价格均处于松江区的中位 泗泾 ?目前松江区各板块除了新桥外，均沿着九号线排布，新桥板块由于离地铁较远，客户主要以松江以及闵行区域刚需客户为主， 市区客户较少 区域竞品分布 九亭板块（剩余量: 14.77万方） ） 象屿都城 象屿名城 新桥板块（剩余量：3.8万方） 逸林湾16250 16938 容积率0.99 小高层 绿庭尚城 18097 容积率1.8 高层，小高层 中大九里德 九亭 佘山 泗泾 本地块 容积率1.6 高层，别墅 14881 容积率2.0 高层 20144 容积率0.9 高层，别墅 新★ 桥 绿地新南路壹号20720 容积率2.1 高层，别墅 新弘国际城15489 容积率1.18 高层，别墅 泗泾板块(剩余量: 8.3万方） 润和欣苑15529 容积率1.3 高层 同润菲诗艾伦14430 容积率1.5 高层，小高层 松江新城板块（剩余量:38.46万方） 松江 新城 绿地蔷薇九里 保利西子湾 16168 容积率1.4 高层，小高层，别 墅 海尚名都 12512 容积率1.5 高层，小高层 嘉禾名邸 佘山板块（剩余量:2.12万方） 无 13216 容积率2.5 高层 14427 容积率1.4 高层，小高层 目前新桥板块公寓存量不多，主要集中在松江新城和九亭两板块，未来公寓产品将变得尤为稀缺 新桥板块竞争格局 新南路壹号 成熟公寓区 本地块 纯别墅区 成交价：20720元/㎡ 容积率：1.05 公寓 联排、叠加、独栋别墅 精装修（1500元/㎡） 混合社区 成交价：15489元/㎡ 容积率：1.97 公寓 联排、叠加、双拼别墅 部分精装修（3000元/㎡） 新弘国际城 成交价：16250元/㎡ 容积率：1.6 公寓 联排别墅 毛坯 万宇荣盛名邸 本地块位于新桥板块成熟公寓区，周边项目以公寓产品为主 新桥 万宇荣盛名邸三期－－逸林湾 基本参数 占地面积 容积率 建筑类别 装修情况 车位 38000㎡ 1.60 小高层 毛坯 371 总建筑面积 总户数 绿化率 外立面风格 物业费 68000㎡ 558 42% 欧式简约 1.40元/平方米/月 物业管理 开发商 新新物业 上海万宇房地产（集团）有限公司 近期动态 *近开盘批次 四月底首次开盘 4月29日 当期售价 16250 户型分析 2房2厅1卫 85㎡ ? 户型周正 ?卫生间动线㎡ ?南北不通，客厅采光面过小 ?餐厅面积过小，位置不合理 新桥 新南路壹号 基本参数 占地面积 容积率 建筑类别 装修情况 车位 169629㎡ 1.05 小高层 1500元/平米 736 总建筑面积 总户数 绿化率 外立面风格 物业费 345936㎡ 847 35% 法式 2.10元/平方米/月 物业管理 开发商 近期动态 *近开盘批次 长城物业 上海绿地澜湾置业有限公司 接近尾盘 2010.12.11 当期售价 20720 户型分析 入户 玄关 附赠 附赠 附赠 卧室 3.8米 3.8米 2房2厅2卫 102.28㎡ ? 三室朝南，舒适性好 ?附赠价值较高，可增加一个书房 2房2厅2卫 104.56㎡ ?附赠面积达15平米，附加值高 ?客厅与入户玄关狭窄，客厅仅3.8米面宽 ?北向卧室小于10平米，影响舒适度 ?进深过长，不利于采光 新桥 新弘国际城 基本参数 占地面积 容积率 建筑类别 装修情况 车位 198470㎡ 1.18 小高层 部分精装 3000元/平米 1700 总建筑面积 总户数 绿化率 外立面风格 物业费 234200㎡ 1860 40% 现代英伦 1.80元/平方米/月 物业管理 开发商 近期动态 *近开盘批次 狮城怡安（上海）物业管理有限公司 上海弘明置业发展有限公司 5月28日将推出10号楼景观王座 2010.10.1 当期售价 15489 户型分析 露台 露台 2房2厅1卫 89.9㎡ ?客厅南北不通，餐厅采光不足 ?卧室全飘窗设计 2房2厅1卫 89.8㎡ ?南北不通透，厨房采光不足 ?卧室全飘窗设计 ?大面积露台设计 ?大面积露台，提升舒适度 泗泾 同润菲诗艾伦 基本参数 占地面积 容积率 建筑类别 装修情况 车位 213000㎡ 1.50 小高层 部分精装 2000元/平米 1891 总建筑面积 总户数 绿化率 外立面风格 物业费 390000㎡ 3500 40% 美国加州 1.80元/平方米/月 物业管理 开发商 近期动态 *近开盘批次 狮城怡安（上海）物业管理有限公司 同润集团〃上海垄景房地产开发有限公司 5月1日新推一栋公寓楼 2011.5.1 当期售价 14430 户型分析 餐厅 餐厅 露台 卫 露台 露台 2房2厅1卫 89.9㎡ ?餐厅采光面较小 ?双露台设计，景观视野及采光性均较好 1房2厅1卫 89.8㎡ ?南北不通透，餐厅采光不足 ?大面宽露台提升舒适性 ?入户门直对卫生间，私密性不佳 松江新城 绿地蔷薇九里 基本参数 占地面积 容积率 建筑类别 装修情况 车位 186512㎡ 1.39 小高层 部分精装 2000元/平米 1650 总建筑面积 总户数 绿化率 外立面风格 物业费 259552㎡ 2680 35% 英式 1.80元/平方米/月 物业管理 开发商 近期动态 *近开盘批次 欣周物业 上海绿地松江置业有限公司 售92平2+1房、110平3房，精装修 2010.12.18 当期售价 16168 户型分析 书房 过道 餐厅 3房2厅1卫 92㎡ ?户型面宽较大，空间感开阔 ?仅一间卧室朝南，降低舒适性 3房2厅2卫 110㎡ ?书房为暗间，无采光 ?餐厅区域采光较差 ?部分过道面积利用率低 九亭 象屿名城 基本参数 占地面积 容积率 建筑类别 装修情况 车位 81857㎡ 1.8 小高层 精装修 2000元/平米 875 总建筑面积 总户数 绿化率 外立面风格 物业费 164195㎡ 1509 38% ARTDECO 1.85元/平方米/月 物业管理 开发商 近期动态 *近开盘批次 同进物业 上海云间房地产开发有限公司 在售132㎡大三房，精装修 2010.11.13 当期售价 18097 户型分析 露台 露台 飘窗 飘窗 露台 飘窗 飘窗 露台 飘窗 2房2厅1卫 88.3㎡ ?户型南北通透，且三室朝南，采光良好 ?客厅南北双露台，舒适实用 3房2厅2卫 110㎡ ?卧室全飘窗设计，观景视野良好，采光性好 ?客厅南北通透，南北双露台 小 结 ? 由于距离轨交较远，地块无法借鉴地铁利好，所以周边竞品整体价格 仅处松江中位 ? 青睐90产品的刚需客户成为在售项目的主力，且以区域客户为主 ? 区域内公寓产品存量较少，为项目入市提供契机 区域概况及地块解析 区域竞争市场分析 产品建议及项目类比定价 产品定位 两大考量因素 1、地块限制： ?地块容积率为1.8，建筑密度上限35% ?被一条天然河流分割成两部分，且分别限高31和34米 2、市场因素： ?区域内刚需客户占比例较大，提供未来足够客户资源 ?当前公寓产品市场存量不多，提供项目入市机会和放量空间 建议采用 80%小高层+20%多层或花园洋房 户型配比现状分析 容积率与本地块接近的项目公寓户型配比 项目名称 60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 130㎡以上 1R 1R 2R/3R 3R 3R 3R 2R 2R 3/4/5R / / / 70% 30% / / / / 万宇荣盛名邸 三期逸林湾 新南路壹号 新弘国际城 象屿名城 同润菲诗艾伦 绿城蔷薇九里 / 4% / / 1% / / 2% / 4% / / 12% 2% 1% / 74% 37% 89% 7% / 14% 26% 2% 58% 65% / / / 3% / / / / 14% / / 16% 3% 3% 35% 8% 7% 4% 9% 主要集中区域 周边区域内相似容积率的公寓项目以90㎡左右为主 户型配比*终建议 面积段及户型 占比 特点 60-70㎡ 1R 10% 户型紧凑，充分 利用面积 满足*基本居住 需求 90㎡左右 2R/3R 70% 功能间完备，面 积利用与居住体 验相平衡 吸引为数众多的 刚需客户 120㎡以上 3R 20% 居住体验好，大 面积舒适户型 迎合改善型客户 需求 核心价值 项目类比定价 指标 权重 逸林湾 打分 加权得分 新弘国际城 打分 加权得分 新南路壹号 打分 加权得分 打分 本地块 加权得分 地段 交通 环境 配套 产品力 开发商品牌 20 20 15 20 15 10 7 7 7 6 7 7 140 140 105 120 105 70 6 8 8 8 8 7 120 160 120 160 120 70 7 8 9 8 8 9 140 160 135 160 120 90 7 7 6 7 8 10 140 140 90 140 120 100 总计 价格基数 推导价格 100 / / / 680 16250 17445 / 750 15489 15076 / 805 20720 18790 / / 730 17000 修正系数= 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系數 本产品售价 = ∑可比案例成交价格÷修正系数 根据以上推导，本案项目公寓产品预计价格为： 17000元/平米 未来潜在客户分析 离地铁较远的距离直接决定了外部客源对于本区域项目的抗性， 周边配套的不完善及低端、进一步加大了外在客源导入的难度， 所以短期之内区域项目都将以周边客户为支撑。 潜在客户来源 5% 30% 65% 本地客户中，预计自住客户将 占*对比例， 投资客作为补充 周边客户 市区客户 外省市投资客

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