今年初五大新城又刷了一波存在感，文件出来时环二*一时间拿出放大镜在上面找一个数据，硬是没找到。

　　对，环二找的是五大新城规划人口数量，因为这决定着松江新城的发展前景。

　　上海纲领性2035规划中，松江新城无疑是带头大哥，在规划人口数量上也看得出来——比其他四个新城高出一大截。

　　这个人口规划很早就有了，松江2010-2020规划中就确定了110万的人口目标。

　　然而*晚公布的《松江区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)报告》中，松江新城人口被调整为74.7万。

　　直接砍掉三分之一！松江你这是怎么了？？

　　当时松江新城给这么多人口规划一定是基于现状的——2006-2016年间，松江是郊区人口流入*多的区域。

　　能取得这样的成就，与松江的地位不无关系。

　　松江一直被称为上海之根，广富林文化代表了上海地区生生不息的悠久历史。松江府更是上海这片区域一直的带头大哥，上海县成立以来一直挂在松江府名下。

　　所以松江有底气说一句：论老资格，在座各位都是弟弟。

　　建国后上海几个郊区基本都定位于农业区，其中松江的工业算发展的不错，工业产值一度占到上海的1/7，进出口额占到上海的1/5。

　　有了这些背景，在世纪初松江成为*一个开发的新城——2001年正式提出建设“一城九镇”，“一城”指的就是松江新城。

　　头顶这样的光环，途径松江的9号线顺势成为*一条郊区地铁线，为松江的人口导入抢占了先机。

　　当然*一个新城优势不只一条地铁线路，松江很快引入上海市*一人民医院，有了*一家郊区三甲医院；

　　另一个容易动用的资源是大学，于是松江筹建了上海规模*大的大学城，带来了无数新生力量以及配套。

　　当然松江还有一把大杀器——佘山，作为上海*一一座山脉，佘山是*稀缺的自然资源之一，这样的地段明眼人一看就适合做高档别墅。

　　所以佘山顺势成为上海*早的高档别墅区之一，佘山紫园、世茂佘山庄园不断刷新大家对豪宅的认知。

　　自此以后徐家汇、漕河泾的白领以及市区高端客群源源不断的流入松江，松江的房地产市场也遍地开花。

　　2006年前后，松江也成为郊区新房供应主力，房地产税收也一度占到松江地方财政收入的近50%！

　　花无百日红，松江新城楼市很快就陷入饱和，而且其他新城开发也提上日程，松江供地指标也被打了下去。

　　所以房地产市场自2009年就开始下滑，经济增长就开始陷入乏力。

　　2010年后松江GDP增速迅速放缓，而且几乎一蹶不振，风头被后来崛起的青浦新城盖过——人家拿着大虹桥的金牌令箭，在房地产市场无往不胜。

　　于是在2016年开始，松江陷入了整体反思——人口流入速度越来越快，经济增长怎么反而停滞？

　　当然大的背景是全国经济增长都在放缓，松江身处其中一定受到影响，不过松江的增速下滑明显高于其他地区。

　　原因很简单，新房没那么多了，二手房又不创造GDP，引入那么多在市区上班的白领又有什么意义？无非是加剧了9号线的拥挤。

　　即使是佘山别墅区的土豪，也仅仅是将这里作为一个临时居所，大部分时间都住在市区大平层，根本无法直接给当地贡献GDP。

　　大家突然同时认识到：纯粹做市区的“睡城”是不可持续的。

　　2016年开始，松江就开始大刀阔斧地推进转型，试图摆脱市区“睡城”的定位。

　　当然“产业”这个东西谁都想要，在松江新城规划之初就考虑过打造CBD，新城嘛，老城有的东西这里都要有。

　　于是松江新城也批了不少办公用地，搭配一些玻璃幕墙的高楼大厦才像城市的样子。

　　不过让人没想到的是，9号线开通后并没有顺利的将市区的公司吸引过来，倒是当地居民倾向于去市区上班了。

　　拿了大量办公用地的开发商开始心慌，这要盖成写字楼铁定亏啊，所以大家集体打一下擦边球，搞成酒店式公寓出售得了。

　　所以松江新城一度出现了不限购、小户型、loft产品，诸如万达公寓、三迪曼哈顿、龙湖新壹城等等。

　　其实不仅松江，南翔、嘉定新城、青浦新城、惠南等地的商办产品同样不好做，南翔曾经要立志打造全国*一个郊区CBD，现在搞得跟鬼城差不多。

　　所以在2016年这个时间点，一定不会再选择与市区硬刚，与市区差异化竞争才能取得优势，这一点松江把握住了精髓。

　　无论是松江经济技术开发区还是出口加工区，还是*近热门的G60科创走廊，无一不定位于商务需求不高且需要大片土地的产业。

　　比如松江科技影都，准确的把握住了电视节目需要大面积摄影棚的需求。这些摄影棚一定不能建在市区，土地太贵了，于是大家只能去昆山之类的地方。

　　现在好了，松江要建设60个左右，15万平方米的摄影棚，大家终于可以在上海拍电视节目了——拍摄组大部分成员、资金都来自上海，现在便利多了。

　　通过产业转型，松江经济结构进入调整，地方财政中的房地产收入从50%降到了25%。

　　2021年上半年，松江地方财政收入177.5亿元，同比增长22%，排名全市第三；全区新增上市挂牌企业57家，上市挂牌数量排名全市*一。

　　当然松江是一个相当多样化的区域，给大家提供了相当多样的置业选择。

　　官方将松江分成了四个部分：新城、东北、西北、浦南，四个片区适合四类客群。

　　作为*早开发的新城，这里人口密度足够高，已经形成了相当的商业氛围。而且这里不仅有居民，也引入了相当的产业。

　　松江新城东部是松江经济技术开发区，是松江主要的GDP来源。2019年这里实现工业总产值2478.88亿元，占全区工业总产值58.8%。

　　西侧为松江经济技术开发区西区，大部分是小昆山地面。这里发展迅猛，引入了腾讯、修正药业等核心企业，*近海量宣传的龙湖星图也坐落于此。

　　中间部分是大学城以及核心生活区。这里商业配套有万达、开元地中海等地标，医疗有*一人民医院，学区也是郊区首屈一指。

　　不过松江新城规划较早，也留下许多硬伤。比如遍地可见的断头路。

　　松江新城内部路网相当发达，但是由于大量断头路存在，出城道路相当匮乏。

　　上图中可以看出，大学城也造成了不少道路中断，过了大学城后，通往市区的道路就嘉松南路、沪松公路两条主干线，汇集了大量车流后怎能不堵车？

　　如果走G60，相信大家都听过莘庄枢纽的威力，早高峰简直就是噩梦。

　　而且规划的比较早，松江新城建设相当密集，人口集中当然促进了商业繁华，弊端就是加剧了拥堵。

　　另外，松江新城虽说商业发达却过于分散，没有形成具有影响力的商圈。万达偏居一隅，距离地铁站过远；开元地中海设计理念过时。

　　*适合打造商业中心的是地铁站周边，然而松江新城、松江大学城站都没有合理利用。

　　松江新城这里大片土地给了区政府，又开发了过多住宅。*一的一个商业是松江商业广场，体量不大，业态整体以餐饮为主。

　　松江大学城站附近本来规划了大型商业以及交通枢纽，后来因为坑了周建和一把导致长期烂尾。

　　这块地当年配建住宅整体出让，思路很简单，交通枢纽、商业一定是亏钱的，通过住宅弥补回来。

　　现在住宅给了别人，只剩下商业、公建，这样的烂摊子很难找到人接手。

　　现在松江又规划了印象城，远到广富林遗址附近，很难与万达等商场形成联动。

　　前些年医疗资源比较匮乏时，青浦人民经常来松江的*一人民医院就医，如果松江能把握住机会将商业集中到一起，说不定能在西南部产生更大影响力。

　　毫无疑问，这里是松江*对的中心，如果你工作或者家庭在松江，选择这里定居不会错。

　　另一个重要片区是东北片区，指的是九亭、泗泾、新桥、洞泾一带，这里的优势是距离市区近，问题是区里一直拿你们当抱养的。

　　“公共配套匮乏”，那你们倒是快点建呀，九亭等学区等了这么久，终于盼来一所华二。

　　打开新闻一看：高中，瞬间心凉了半截。

　　洞泾距离松江新城略近，于是给了一个智能机器人产业基地。九亭、泗泾、新桥这几个直接与外区接壤的地方，基本沦为“睡城”。

　　当然睡城也有睡城的优势，生活配套更容易形成，也能吸收更多的市区客群。

　　物以类聚，人以群分，市区客群集中的区域自然形成了相对应的居住氛围，东北片区与松江新城区别愈发明显，隔阂越来越深。

　　换句话说，东北片区更多的是市区的延伸，如果你们工作在市区只是想找个地方居住，九亭、泗泾、新桥欢迎你。

　　其中九亭*为成熟，泗泾以大量次新商品房后来居上，只要能接受九号线一切都好说。新桥原来定位别墅区，毕竟这里没有地铁规划，限墅令出来后开发了几个刚需小区，关注人数并不多。

　　西北片区包含佘山镇、小昆山部分区域，一看就是旅游导向的区域。

　　这里有佘山国家森林公园、辰山植物园、天马山、欢乐谷、玛雅水上世界、广富林遗址，是市区居民周末度假的好去处。

　　当局的定位也是相当高，号称要与迪士尼齐名。这个片区没有太多产业，远离松江新城核心；又不是刚需居住区，缺少刚需所需的生活配套，总体不太建议入手。

　　浦南片区是松江广大的农村区域，保留了大量农村形态，暂时没有进行房地产开发。

　　松江目前还有4万多农村人口，就广泛分布在这个片区。

　　众所周知上海地倾西南，松江恰好位于上海的西南部，所以一向时运不错。

　　沪苏湖高铁研讨了十几年，一直默认为走青浦，因为沿G50高速是通达湖州*快的方式。

　　然而后来青浦人民拒*高铁入城，铁路线只好向南绕行，经过松江，从而造就了松江南站枢纽。

　　未来松江南站将汇聚沪昆高铁、沪杭普速线、沪苏湖高铁、沪杭城际、松江-浦东联络线线，成为仅次于虹桥火车站和上海东站的第三大铁路枢纽。

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