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新玩法！上海第二批集中供地挂牌 “随机值”增加公平性

admin8个月前 (09-24)松江厂房仓库行业信息32

　　10月上海将迎来第二次集中供地。9月13日，上海土地市场网发布沪告字(2021)第109号和沪告字(2021)第110号，正式挂牌第二批集中供应地块，并就出让相关提问给予解答和提示。保证金截止日期为2021年10月8日。挂牌起止日期为2021年10月2日至2021年10月11日。

　　*一批土地集中出让中，上海被认为是模范生，因此第二批土地出让基本还是沿用前一次的方式方法，只是个别地方做了进一步优化。比如出现了“随机值”。

　　综合上海中原地产市场分析师卢文曦、易居研究院智库中心研究总监严跃进评论，上海第二次集中供地给出了目前全国比较详细的土拍竞价规则版本。

　　首先，增加“随机值”。此次政策明确，第二批集中公告的住宅用地竞价规则中，将增加一个“随机值”的概念。

　　竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同(无论该报价*终是否有效)，将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面*高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值(有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算)，未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

　　如此一来，房企猜“平均值”的难度更大。从*一次拍卖可以看到，根据过去的规则，各竞买人通过书面报价，*接近均值获得土地。这就导致了出让瑕疵，比如说，部分房企揣摩了这个平均值的大小，使得*先提交接近均值的房企基本上就可以拿到土地。这导致房企报价干脆就往“封顶价”和“中止价”两个价格的平均数靠。而且先报这个平均数的企业有利。

　　上海推出“随机值”，让拿地的不确定性增加。比如，原本4家企业参拍，现在可能出现5个价格，而这个价格是随机值，可能高，也可能低，对“平均值”的产生有很大干扰性。另外，报价时间只有10分钟，期间房企投拓人员面临的压力包括数学功底、运气成分。拿地有一定的随机性，反过来增加了书面报价过程中拿地的公平性。

　　其次，除了竞拍规则的调整以外，也形成了很多新的约束，尤其是对于房企拿地资金方面的约束。由于资金或拿地主体资格面临更为严格的审查，房企资金高杠杆拿地的可能性不大，这令房企拿地方面更加规范，也进一步促进当前上海土拍市场的稳定，落实了稳地价的政策导向。

　　*后，第二批集中出让地块继续施行房地价联动的举措。即便土地成交价格到达“封顶价”，除了几幅市区范围的土地外，其他土地的*高楼板价和房地联动价之间的价差可以达到50%以上。换而言之，就算以*高价拿下，“面粉不会贵于面包”，并且房企仍有一定的利润空间。

　　此次上海集中供地一共推出27幅土地，均为涉宅用地。总出让面积达167.82万平方米，总建筑面积340.73万平方米。其中6幅位于南汇，临港新城有5幅；4幅位于青浦区，宝山区和金山区各供应3幅，杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2幅，松江、闵行和嘉定各供应1幅。相比上半年首次集中供地推出50幅土地，上海下半年还有两次集中供地，此次推出的土地数量并不算少。

　　“面粉的质量还是不错的。”有开发商如此评价。地块主要来源于上海5大新城，以首次改善和刚需客为主。相比已经完成第二批集中供地的城市有无锡、厦门、长春、天津等，有的已经出现流拍的案例，前述业内人士认为，上海有其特殊性，并没有因为要控制市场而推出质地比较次的地块，预计不会出现流拍现象。即便当前市场开始降温，但从土拍规则来看，上海土地成交价格也是可控的，“预计房企仍会保持拿地热情，上海土拍模范生是要做到底了”。