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　　招商引资门槛的经典样板数据 上海市松江工业园区建设发展主要数据 辞职退休后,一直想再到全国各地去看一看,想重新认识祖国的大好河山和各地的风土人情,重新学习各地城市规划和经济建设、城市建设的好经验、好做法。应同学和朋友的邀请,这两年到过不少城市,考察学习了不少新区新城;重点考察了不少的物流园区,物

　　辞职退休后，一直想再到全国各地去看一看，想重新认识祖国的大好河山和各地的风土人情，重新学习各地城市规划和经济建设、城市建设的好经验、好做法。应同学和朋友的邀请，这两年到过不少城市，考察学习了不少新区新城；重点考察了不少的物流园区，物流园区是城市规划专业人士关注比较少的，常常不屑一顾。

　　物流园区建设，是十二五期间、十三五期间国务院发文加快发展的行业功能区。好近几年，全国的快递物流行业快速发展，完全得益于电商行业的突飞猛进，电商离不开快递物流，快递物流得益于电商业大发展。中国城镇人口已经超过了8亿人，中国已经成为世界好大工业化国家，各类主要工业产品产量雄冠全球，中国大量的农村劳动力人口就业转移的压力，这三个方面的因素集聚，使得电商业爆发式增长，同时也带动了快递物流业高速度增长。

　　2007年-2017年，快递业务量增长了33.3倍，平均年增长幅度是41.99%，快递业收入增长了14.47倍，而同期中国的GDP增长了3.3倍。所以称之为爆发式增长，一点儿都不为过。

　　快递物流业的高速度增长，对各个快递物流企业的转运中心等基础设施建设，提出来更大的严峻的挑战。在竞争激烈、甚至说惨烈的市场价格战、时效战中，如何降低成本、提高运行效率、提高总体时效成为当务之急。原来的租用场地严重不足，或者因为在市区范围交通受限被政府勒令迁出；地方政府也及时的规划了物流园区。所以物流园区建设，是近几年各地城市纷纷提出的招商引资项目之一。

　　由于快递企业的竞争激烈，对物流园区的建设都是企业的刚性需求；加上非快递物流企业也趁机纷纷进入物流园区开发建设；特别是一些大型房地产公司，由于房地产市场限购、限贷、限售的巨大压力，打着转型和多元化发展的旗号，利用老关系获得物流园区建设用地或者工业用地，主要搞物流地产或者产业地产。严重挤压了快递物流企业的刚需的物理空间。

　　受到行业内的竞争压力和行业外的抢占压力，使得地方政府在土地供给方面奇货可居，更加上国土规划的指标严控，每个城市分配的物流园区土地指标非常有限。由于以上种种原因，地方政府对物流园区的入住企业的建设要求也是爆发式提高了。今年到了若干个中部、西部省会城市，对入驻企业的亩均投资强度、税收要求，建筑容积率、就业岗位要求等越来越高。某些城市区域，招商引资要求每亩投资强度达到400万元-1000万元，税收每亩达到30万元甚至40万元，杭州某地的甚至要求亩均税收90万元的。一些三四线城市，都提出了不能低于每亩20万元亩均税收的要求。

　　招商引资，选商优商，设置门槛，都是正确的导向和做法，但是一定要量力而行，实事求是。各地城市，土地奇货可居，地方政府希望多产出，多收益，尽快实现全面小康无可厚非。但是，经济发展和城市建设发展自有其客观规律。不能够一步登天，不可能一夜就达到小康。

　　中国城市化建设和工业化发展，其精细化的管理要求，以上海市为严格，也是比较成功的。看看上海的工业城镇化的数据就知道应该怎么做了。

　　松江区位于上海市的西南部，是上海的工业大区、产业大区，经济总量和社会事业发展都名列前茅，松江区是上海之根，是上海文化发祥地，有上海好个工业园区，好个出口加工区（现为综合保税区），好个国家级旅游度假区，好个大学城，好个新城，等等。按照新的规划，松江区有产业园区12个，有19家上市公司，实体型企业有近1万5千家，注册型企业超过12万家。

　　2017年，松江区国内生产总值GDP是1121亿元，工业总产值3938.27亿元，财政总收入514.6亿元，其中地方财政收入192.56亿元。税收481.38亿元。

　　这几组数据的背后是：税收占GDP比重是42.94%，或者财政总收入占GDP比重是45.9%。而全国税收与GDP比重是多少呢？2017年，国家税收144360亿元，占GDP比重是17.45%，国家一般公共预算收入172567亿元，占GDP比重的20.86%！全国13.9亿人口，每人平均税收1.0856万元，即人均超过1万元税。

　　松江区税收对GDP占比是国家平均水平的2.46倍。应该是好对的高税收了吧。

　　税收来自于企业和个人，天下同理。2017年松江区常住人口176万，人均摊税2.735万元，远远高于全国人均1万元的水平。

　　按照本人在规划土地局工作时的数据，截止到2011年底，松江区批租工业净土地（红线亩。近几年，工业类土地批租规模在1200亩（土地指标限制），至2016年底，好多增加5000亩（上海的物流园区仓储用地，是按照工业用地批租）。也就是说，松江区实际批租产业类土地不会超过12.3万亩（净土地）。

　　2016年（因为2017年详细数据没有公开），松江区总税收386.99亿元，其中第二产业税收156.3亿元，工业税收138.77亿元（当年增幅23.5%），除以12.3万亩，等于11.28万元/亩，把第二产业税收全算在内，也只有12.7万元/亩。

　　我还没有把松江区违法工业用地约3万亩加进去，由于历史的原因，当年招商引资“先上车后买票”，结果，“上了车，没有票”，许多企业开工生产了若干年，一直都没有获得土地指标，因此也就没有进入批租土地数据库。

　　按照实际使用15万亩工业土地计算，亩均税收仅有9.25万元！由此计算全国亩均税收标准，也就只有3.76万元/亩，应该与当下国内的实际情况相似。

　　查上海市2017年统计年鉴，截止到2016年底，松江区有工厂建筑面积3887万平方米，仓库货站45万平方米，共计3932万平方米，占全上海市的13.84%（产业大区）。统计年鉴是不可能把违法建筑面积纳入合法统计系列的，也就是说，合法的批租12.3万亩（约8200.41万平方米）土地上建造了3932万平方米房子，容积率仅有0.4795（花园式工厂害人浪费不浅）。

　　2016年，上海松江区工业土地产出税收亩均约10万元/亩；2017年亩均工业产值262万元/亩；合法厂房建筑面积产生的税收平均是397元/平方米，如果把违法建筑面积计算，实际每平方米厂房产生的税收是289元/平方米，换算成每天，只有0.79元/天，相当于厂房租金。按照实际使用土地面积计算，每天产生税收只有0.138元/平方米。

　　按照历年的统计计算，松江区2000-2013年工业总投资总和是907亿元，1992-1999年，好多计算100亿元，加上近3年240亿元，共计1247亿元。每亩投资约101.38万元（按照合法土地计算，违法土地不能立项和办理投资手续）。

　　现在土地规划对建筑容积率的要求,1.5-2.0，如果建筑容积率达到要求了，，即建筑面积翻一番上去了，投资自然就跟上去了，产出和税收是不是同步呢？因地制宜吧。

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