公司招商中心制度考核及佣金发放细则招商推广计划及项目招商说辞

　　80后居多周边消费潜力巨大周边目前没有一个环境较好的商场能吸引这些年轻的消费者去消费本公司有多年的商场经营管理经验目前在成功运营多个社区商业对商场实行统一招商统一运营管理弥补周边商业环境差的缺点?周边专业市场众多有众多的潜在商务消费人群目前周边没有适合招待客户的休闲就餐场所

　　依照公司现有组织架构，公司各招商项目由招商中心招商总监负责考核，下 设购物中心大客户组和社区商业项目组板块两部分，两板块的工作职责个性类型 定位不同，招商政策也有相应区别。

　　佣金分个人佣金部分和考核团佣两部分。团佣是集团公司对项目招商率及签 约商户收租率进行奖励和考核的部分和在所有佣金总额中划分出来分配给部门 各支持岗位的公共奖励，个人佣金是归直接招商人员个人所有。 一、 名词定义：

　　1）项目招商率成功标准：公司项目商户整体签订正式合同并生效的签约付款 客户超过 80%（不论为租赁合同还是合作合同）视为招商成功标准. 招商签约客户收租率:项目招商达成签定租赁合同商户的租金及押金的收 取比例.

　　2）招商佣金计提时间： A、 租金形式合同的，商户签定租赁合同支付首期租金及押金到账后 2 月内则为佣金计提时间； B、 扣点合作形式租赁合同的，商户支付保证金到账时间则为佣金计提 时间；

　　3）计提基数：根据集团招商中心对不同项目评估确定计提基数，完成计提 基数不同，获得的佣金比例不同；

　　4）业绩计算公式： 租赁形式业绩计算公式：商铺月租金额（单位平米租价*商铺面积*30 天 *发放比例），以商户签定租赁合同第二年所缴 租金为准。 合作扣点计业绩计算公式：以商户预估月租金或保证金实际收取数额为

　　准： 5）团队佣金：所在项目招商完成成绩而给予对应招商中心的业绩奖励；(占

　　项目总招商奖金的 20%) 6）个人佣金：招商成功后发给直接招商人员个人的招商佣金；(占项目总

　　招商奖金的 80%) 项目招商奖金的标准:招商奖金为集团公司所得第二年商家提供月租金的百

　　分比作为集团的总的招商中心奖励，标准如下。 1、招商中心招商的项目总招商面积在 3 万平米以上的按公司所得第二年商

　　家提供月租金的 26%作为集团的总的招商中心奖励标准。 2、招商中心招商的项目总招商面积在 3 万平米以下的按公司所得第二年商

　　家提供月租金的 26%作为集团的总的招商中心奖励标准。 招商中心活动经费奖励：招商中心需要对项目招商参与人员进行招商激励总 结，而招商中心活动经费是按每笔成交总佣金额招商中心所得的百分比中的 5%提取，因为招商人员是高强度指标性的工作，需要不断通过总结及团队活 动来激励和提高招商工作的效率。

　　二、佣金的计提标准： 招商率考核方式:根据不同项目确定计提基数，完成计提基数不同，获得的佣金 比例不同.

　　招商佣金分配比例：招商直接人员 35%(公司直接推荐者促成者和招商人员跟 进佣金各占一半)，招商中心助理 5%、招商高级经理和项目组大客户经理 15%、 招商总监 20%。招商中心总结活动费用 5%；公司考核团佣占 20%。

　　团队招商公司考核方式: A.招商项目在公司规定租赁均价并且在规定时间内完成招商率 80%(包括 80%)公司支付,100%团佣及个人佣金 B. 招商项目在低于规定租赁均价 10%,并且在超过规定招商时间三个月 内完成招商率 90%(包括 90%)公司支付,70%团佣及个人佣金 C. 招商项目在高于规定租赁均价 10%,并且在规定招商时间内完成招商 率 90%(包括 90%)公司支付,120%团佣及个人佣金。 D. 招商项目超过规定招商时间三个月后,但完成项目规定招商率 70%公 司只支付 50%团佣及个人佣金. E. 招商项目超过规定招商时间三个月后,完成项目规定低于招商率 60% 公司不支付团佣及个人佣金.

　　个人招商考核方式: 考核内容：工作态度、工作能力、团队合作、招商率、签约客户收租率、

　　日常工作完成情况等方面，连续 3 个月未达成联系拜坊客户量或个人业绩指标的, 按工作不合格,并不补发已招商部分的个人佣金.

　　1、招商中心新进员工转正时间为 2 个月：新进招商专员在 2 个月需要成功 签约一单客户，4 个月内至少完成二单客户，未达成将顺延或不予转正。

　　2、损害公司利益、公司形象的言行,如:擅自承诺商家无法达成的商务条件; ●向客户虚构商场业态规划; ● 透露商场招商机密(如商务条件底线); ● 收取商家任何名目的回扣或服务费; ● 私下帮助业主或商家出租或转租店面; 出现以上行为按严重违反公司纪律给予辞退,并不补发已招商部分的招商

　　2.每人每月必须提供新的有效客户 30 个，填写客户登记表，（附件一，表 格内容填满 70％以上），每人每月必须拜访邀约有效客户 5 组、（由招商总监确 认），汇总表（附件二），业务员应将资料整理后以邮件形式发送给招商中心助理 统计，每月*后一日为截至日，过期不计.

　　3.招商人员第 3 个月未完成指标，则扣考核工资（月工资的 10%）；若在 第 4 个月完成招商指标，则在发放下月工资时补上被扣部分. 第 4 个月仍未完成招商指标的，则扣考核工资（月工资的 10%），即使第 5 个月 完成了招商指标，考核工资也不补全，直到完成指标，恢复考核工资收入. 以上考核方法不影响提取项目首月租金奖金 。

　　4.项目招商人员或总部招商工作人员需要调取总部客户资料,需要填申请 单报总部招商总监签字确认,招商中心助理按申请范围进行整理提供.

　　二、 招商流程: 公司招商中心总监负责制定各项目招商责任人及每月（或阶段）招商任务目

　　标计划及考核，并制定基础任务额度,制定项目的招商任务的指导思想.  直接招商人员负责完成符合公司项目业态个性要求的品牌的资料收集信

　　息工作,并且进行基本的租赁条件洽谈,  招商大客户经理及高级经理对有初步意向的符合项目档次个性的品牌商

　　户进行条件梳理并且填写租赁审批单。  招商中心对主力品牌和次主力品牌等商户进行审核,并且招商中心总监

　　与商户进行见面了解(招商人员需要填写完整的租赁条件及约见对方关 键人或经理级别方可邀招商中心总监进行确认).  完成以上流程,*后整理好品牌商户资料及相关证件,填写好由招商中心 总监确认的租赁审批单交到集团公司总经理进行*后签字确认.*后完 成招商租赁流程. 三、 招商细节说明 1、 所招商项目必须按照公司集团公司当时当期公布的《招商条件汇总表》 所列招商条件执行。 2、 佣金提成的个人所得税可以发票充抵。 3、 佣金的发放时间：每二个月末统计业绩汇总表，次月 10 日前统计完毕， 15 日前发放。 4、 佣金的计算程序：每月驻项目经理提交当月业绩汇总表，分管招商高级 经理初审，招商总监复审，财务中心对账，总经理、集团财务中心、分 管总裁签批后，交集团财务中心发放。 5、 原则上公司招商项目不接受中介,大型、长期项目等特殊情况另行核定。 6、 在一个团佣分配周期内入职不满一个月的，不享有团佣；入职不满 3 个 月的，仅享有额定团佣的 50%。 7、 公司客户（由上级部门或领导指派的客户）如果在规定时间没有取得进 展，由集团招商中心总监重新分配公司客户资源。

　　答：福域资产经营管理有限公司 2．项目经营管理顾问公司？ 答：瑞城商业投资管理有限公司 3. 项目平面商业分割建筑设计单位？ 答：诺孟设计建筑师事务所，创始人 Norman 冯曾作为美方首席设计师代表参 与过港汇、恒隆广场等商业项目的整体规划和设计。 4． 嘉定真新路商业及市场现状？ 答：周边的专业化市场商业项目很多，如轻纺市场和东方汽配城多家商业气氛浓 郁，但现在这个区域生活配套服务类的社区商业项目在 2 公里半径内几乎没有， 周边常住居民和流动人口的休闲生活服务商业稀缺而且层次不高，已经很难满足 区域内中高端人群的消费需求。 5、嘉定真新地区规划交通商业本项目前景？ 答： 距离本项目 200 米的地铁 14 号线 年已经开始动工，预计 2018 年 地铁即将建成通车，乘客可以在地铁 14 线 号线,使得 周边的商业通达性加强，为未来该区域带来可观的人流而曹安路上的沪宁高速在 本项目咫尺距离使得本项目的辐射范围大大强化。本项目周边区域的市场商业项 目都是单一商业或专业化市场,而本项目是*一以生活社区为主题的商业广场， 区域内几乎没有竞争。 6．金鼎广场总体规划及产品类型？ 答：本项目由一栋 11 层的办公楼和 5 层的商业楼组成，总建筑面积 38426 万 平米，其中商业部分包括办公楼 1、2 层和商场 5 层（含地下一层），总建筑面 积 近 20000 平方米，其余为办公楼。

　　7． 项目业态前景定位. 答：吸纳中心区域时尚小资商业品牌，本项目业态规划以各类品牌连锁餐饮、生 活配套零售、儿童教育服务、休闲娱乐为核心，规划了丰富而合理的生活服务业 态塑造一站式“时尚现代生活服务中心”.地铁 14 号线 年与本项目“咫尺 距离接驳”提高真新社区现代商业生活配套升级发展趋势要求，瑞城鼎力开发运 营，政府支持的商业项目。 8.主力商家如何设置？都有会有哪些品牌进驻 答:商场四楼为一家电影院,其他主力商家为量贩式 KTV,健身房等,目前我们招商 接触的星巴克,小杨生煎,麦当劳,屈臣氏等均有意向进驻本项目,且这些品牌公司 是我公司的战略合作伙伴. 9.合同期限内,如果经营不好,是否可以退租?退租时租赁押金可以退吗? 答:根据合同约定，因乙方原因而单方面停止履行租赁合同的，甲方有权没收乙 方支付的租赁保证金，甚至剩余合同期内总租金的 20%作为违约金。 10.商场开业后的营业时间? 答:暂定为早上 10:00 至晚上 10:00，但我们会根据地区生活习惯的差异作调整。 11.项目开业后都会有哪些促销活动和媒体推广? 答:我们经过对商场周边做了详细的市场调研后，做出了详尽的企划方案，分为 前期招商阶段、开业前预热阶段和开业后经营阶段，每个阶段都有针对性的企划 活动作为营销支持，包括媒体发布会，主题招商研讨会，网站、微博、微信推广， 签约仪式，开业前主题预热活动和开业后主题促销活动等等。 12:商场、广场外墙公共部分的使用权如何取得？ 答:商场、广场外墙公共部分的所有权归甲方所有，甲方会统一规划广告位，如

　　有需要的，请向营运中心咨询价格，并提交效果图交商场营运部审核，审核通过 了方能实施。 13:租金和扣点是否会有变化？ 答: 合同期内的租金和扣点递增根据租赁合同规定，租赁期满后如需续租，租金 由当时市场由双方协商决定。 14:租约期满后如何处理？ 答:双方友好协商是否续约 15．招商方向定位？ 答：作为嘉定真新及周边*一的中高档社区型商业,我们重点吸纳具有品牌知名 度、经营正规、运营良好的品牌连锁商家，以满足周边社区居民全方位消费需求。 16．经营定位怎样？ 答：瑞城拥有业内专业的商业运营团队，并且在有多个成功运营的商业项 目， 如：徐汇“飞州国际”、松江“乐颂坊”、闵行“乐虹坊”、杨浦“乐味坊”等项 目，同时公司积累了多年规划开发、招商、运营、商业项目的经验，规划了丰富 而合理的生活服务业态，采用统一投资设计规划、统一招商、统一经营模式，塑 造一站式“时尚现代生活服务中心”，满足各界人士的消费需求。 17．经营布局是如何？ 答：商业一层：“生活服务配套区”分 15 大类 中西快餐、咖啡甜品、面包烘焙、品牌男女服装、眼镜钟表维修、通讯数码小家 电、品牌男女鞋、日用生活产品、保健礼品、进口化妆品零售、药品、茶叶、手 袋、箱包等。 答：商业二层：“特色餐饮区”分 8 大类 中式本帮菜、川菜、湘菜、港式粤菜、特色餐饮、意式餐厅、日料东南亚菜、美 食广场等。 答：商业三层：“儿童生活主题区”分 8 大类

　　儿童母婴服务、儿童英语早教、儿童智力开发、儿童才艺培训、儿童乐园、儿童 用品零售、母婴用品零售、儿童摄影等。 答：项目四/五层：休闲娱乐区 7 大类 影院、健身房、游艺电玩、量贩 KTV、中式大餐饮、火锅、韩式烧烤等。 答：副楼一到二层作为生活配套、餐饮服务商业，3 到 9 层作为办公楼使用。 18、项目目标客群 答：目标客户群为 18—35 左右的男女等广泛人群，这类消费群体的消费能力稳 定而且对于消费的配套要求很高,所以“乐坊生活广场”的目标是打造嘉定真新 商圈娱“时尚现代生活服务中心”，。 19、本项目及周边商业设施交通情况及人流状况？ 答：本商业项目位于嘉定真新商圈的核心位置上，沪宁高速贯穿其间。周边有多 个大型社区如:“阳光威尼斯”“金鼎花园”等，同时周边有“轻纺市场”、”东方 汽配城”等多个大中型专业小商品、汽配、箱包皮具、纺织品市场，据不完全统 计本案周边三公里半径日均客流量达到 80 到 120 万之多,况且预计将来整个地 铁交通的完成客流将达到 120 万人以上，无疑本项目的位置是在人流*大的地 点上，将来的发展潜力是相当可观的。地铁十四号线及周边十多条之多公交站点 和大约二十余条公交线路将本项目和整个联系在了一起，据统计本案周边公交线（丰庄路——曹家渡）、947（安化路——轻纺市场）、948（吴淞路——轻 纺市场、743（线（西谈家渡路——丰庄路）、740（谈 家渡路——江桥三村）、860（曹杨新村——江桥三村）、江嘉线（轻纺市场— —嘉定）

　　北安线区间（共和新路——封浜）、陆安线（陆家宅——安亭）、旅游 6 号线（体 育馆——安亭）西佘线（西站——佘山）、还有 312 国道、沪宁高速、环西大道、 沪嘉高速路等 20、项目的层高有多少？ 答：地下一层 4.2 米的，商场一到三层： 5 米，四,五层 4 米。电影院层高 8.0 米.(梁高 0.6 米) 21、“金鼎广场”的租赁价格范围如何？租赁均价？ 答：本项目初始租赁价格范围 6—15 元/平米/天，租赁均价 8 元/平米/天. 22、 合同约定物业管理费多少？管理方提供那些服务？ 答：目前项目管理费用暂定为 40 元/平米/天。 管理费包括保洁、保安、中央空调、设备电梯维护能耗等费用，及统一经营管理 推广等费用。 23． 市场的开业时间？是否交付后就可以经营？ 答：金鼎生活广场我们将于 2015 年 4 月 8 日隆重试营业，装修、布置、推广活 动等事务。于 2015 年 4 月 8 日隆重试营业。 答：能，客户如果达成意向，2014 年 9 月底就可以进行交房的基本的准 24、如何保证我的经营没有风险？ 答：1.项目位置优越、人流密集、业主招商运营经验丰富对其改造投入很大所以 可见对这个项目的信心，同时会支持配合经营户持续良性的经营， 2.瑞城是专业的商业经营管理公司,目前在经营管理的项目有徐汇飞洲国际,闵行 乐虹坊,松江乐颂坊,杨浦乐味坊.成功的项目经验管理经验可以减少客户的经营 风险.但是无法保证完全没有风险。

　　25、 商户进场装修前要交付哪些费用？ 答：租赁合同上双方约定的租金保证金和首期租金支付到账的前提下，还应支付 装修管理费、电卡押金、出入证押金等相关费用，详细请参见租户手册。 26、商铺租赁年限是多少？ 答：一般商户:2-3 年,大面积和品牌商户 5-8 年,特殊商户报备公司领导审批 27、金鼎广场面积怎样分割？ 答：小面积分割为主，地下一层面积是 1000—1500 平米，首层为 100—200 平米，单个商铺可根据经营户的需要进行有针对的分割。详平面分割图纸. 28、 签定项目租赁合同是否可以转让？ 答：如和本公司签订租赁合同，原则上合同内已经规定不允许进行再次转让。 29、乐坊生活广场管理公司经营理念： 答：统一规划，统一管理、永续经营。 以商业管理公司丰富的运作经验，通过各类商业促销活动，为商家提供源源不断 的商机，人气。 30、项目的入口及道路、停车如何？停车位收费标准? 答：项目规划了充足的停车位有近 400 个，本项目有多条出入口保证区域人流 都能满足停车需要，具体停车收费标准将会在开业前期进行公布。 31、建筑外立面风格？ 答：简约时尚，与我们商场的整体定位相呼应。 32、 项目内部公共区域装修风格布局？ 答：简约时尚，我们会更注重功能与服务。 33、项目中央空调是否安装？水电煤设备如何？是否接入到户？

　　答：公共部位精装修。其它按公司规划统一风格装修。商场部分 1-3 层为中央空 调，冷热媒水管到户，4-5 层空调由商户自行安装，商场提供外机摆放位置。水、 电、燃气（餐饮商家）接入租赁区域内。 34、广告位如何布置？收费标准？ 答： 室内和室外的广告位的所有权归甲方所有，位置尺寸与收费标准会在商场 开业前公布。 35、 项目的交房时间和开业时间？ 答：2014 年 9 月份房屋整体竣工验收并交房。影院、量贩式 KTV 等主力商家可 于 2014 年 9 月份可与我们同步进场装修，其他商家预计进场时间为 2014 年 11 月份。2015 年 1 月底公共装修完毕，商场整体试营业时间暂定为 2015 年 4 月份。 36、 租赁方式有几种？优惠如何？ 答：纯租金方式和保底租金营业额提成二者取其高方式。租赁优惠公司有制度标 准，依据租赁品牌面积、号召力、租赁位置等多方面确定。 37、本项目经营水、电、煤等收费标准？ 答：按国家商业标准收费，具体标准会在商场开业前公布。特殊要求的特别商户 我们会个别协商对待。 38、办理租赁时需要哪些资料？ 答：企业营业执照、税务登记号、品牌使用证明、企业组织代码、法人身份证复 印件等 39.租户营业执照如何办理？

　　答:运营公司协助商家办理，办理过程中产生的费用由商户承担

　　答:统一开业，暂定为 2015 年 4 月份

　　41.工商费用及税务费用是否有相应减免？相关税费是由物业公司代收还是由客 户自己缴纳相关部门?

　　答:工商费用和税务费用为国家统一标准的强制性收费，物业公司无权代收。需乙方直接向 相关部门提出申请。

　　42.商铺的得房率是多少?租赁价格是按照实际面积还是建筑面积计算 答： 66.28 %，因为我们是按商铺建筑面积进行租赁的，公用面积部门包 括中庭、卫生间、设备房等。 43.是否交付后就可以进场装修？何时能进场？ 答：是的，影院、量贩式 KTV 等主力商家预计本项目在 2014 年 9 月底与商 场公共部位的整体装修同步进场，其他商家预计为 14 年 11 月份，具体时间我 们会书面通知。 44.乐坊生活广场对租赁客户装修有什么要求？ 答：见客户手册 45.金鼎生活广场水、电、煤气、及排烟排污、总容量标准？ 答：水、电、燃气、排烟排污（餐饮商家）接入租赁区域内。 46.周边消费力偏低,商业环境差,无法吸引年轻消费者去消费? 答:周边一公里范围内全部是 2000 年以后建造的商品房,目前以自购居住居多,且 以 70.80 后居多,周边消费潜力巨大,周边目前没有一个环境较好的商场能吸引这 些年轻的消费者去消费,本公司有多年的商场经营管理经验,目前在成功运营多个 社区商业,对商场实行统一招商,统一运营管理,弥补周边商业环境差的缺点.周边 专业市场众多,有众多的潜在商务消费人群,目前周边没有适合招待客户的休闲, 就餐场所. 47.周边公共交通不便捷?

　　48.地下一楼设置健身房采光通风解决方案? 答:很多著名的商场都有健身房在底下一层的先例，需考虑独立的送新风系统， 保证空气流通。 49.贵公司以前开发经营过哪些项目? 答:飞洲国际,乐虹坊,乐颂坊,乐味坊

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