上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招 商定位(1ST) 一、商业区别类 本项目属于地区性商业区：重要分布在都市副中心地带，当前重要以大型连锁超市和百货公 司分店为主。在 40-50 年代美国，都市外围地区及大都市边沿地区，大型地区性购物项目以 新零售开元地中海形式浮现，这些零售项目在特性上重复中心地区零售设施模式，并能提供 充分停车位，并且距离客户住所更近。 邻里商业区：以满足片区和社区需要为目，是当前正在兴起一种新商业物业形态，它是立体 化商业步行街，经营业种重要以餐饮、娱乐和休闲为主。 特点： 自然或人为地邻街——满足人们以街为市心理 规模适中——为社区或片区服务 可变性——开间、层高富于变换 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为重要服务功能 有凝聚力——围合空间汇集人气，商气，使其不易分散和分流 并且，据研究，街区式商业物业人流速度好慢，人情味好浓。 当前具备代表性邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代 ，蓝色加勒比以 及学苑风情港。 邻里型街区商业中心是国际流行商业形态，也是好适合社区和片区一种商业形态。在发达国 家，几乎每一种社区均有一种邻里中心。据调查，有 85%人群会选取就近场合进行休闲娱乐， 70%人群会选取居家附近就餐。 二、商业形态 核心旗舰店：重要商业形态是大型百货公司，它们以群形式相连。普通都在地价、租金好高 区域，沿核心商业区别布。 商业步行街：一种都市核心商业区都至少应有一条商业步行街，它普通与影剧院、银行、广 场相连接。 其特点是既有底商“以街为市”特点，又有新形式和功能，并也许带来更多人流量。 专业购物街：由于历史和地理交通条件等因素形成专业购物街。专业购物街有向核心区外围 转移和向专业零售商场转化趋势。 专门零售商场：是百货商场一种分支。如专门艺术品店、副食品 低租零售业：可觉得低收入人群提供服务，也使低利润零售业在都市中心区得以生存。如书 店、饰品店等。低租金零售提供产品和服务丰富性必要应当维持，由于它增长了核心商业区 整体吸引力。 三、招商管理 当代开元地中海管理运营精髓就是要把松散经营单位和多样消费形态，统一到一种统一经营 主题和信息平台之上。统一运营管理模式特别合用于中华人民共和国，历史经验教训表白， 不能统一运营管理开元地中海，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至好后完全 丧失自己商业核心竞争力。这种状况在国内已经屡见不鲜。结合项目实际，详细操作如下： 好：要维护开元地中海统一主题形象、统一品牌形象。 开元地中海是一种多业态组合商业组织模式，但它决不是一种无序大杂烩，开元地中海 必要是一种拥有明确经营主题和巨大创造力品牌形象公司。招商要始终注意维护和管理好已 拟定经营主题和品牌形象。 第二：要维护开元地中海产业经营黄金比例。 我方比较认同零售、餐饮、娱乐 52：18：30 这个开元地中海产业经营黄金比例；此比 例特别合用于超大型综合性开元地中海 Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营 比例。（这个比例固然不是好对。） 第三：开元地中海招商目的要可以在功能和形式上同业差别、异业互补。 在此咱们列出一种普通意义上招商目的分布列表，供参照： 零售设施：核心主力店：百货、综合超市等； 辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区商品特色店； 文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等； 辅助主力店：小朋友乐园等； 配套辅助店：艺术照相、旅行社、网吧等； 餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等； 辅助主力店：快餐类、风味小吃类等； 配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。 第四：开元地中海经营方式选取原则。 开元地中海经营方式基本有三种选取：自营、联营和租赁。我方以为，开元地中海毕竟 是一种以零售为主商业组织形式，而零售是一种精细化管理产业，精细化管理规定管理者加 强经营控制力度；此外，相对于非主力零售商户招商条件，核心主力零售店必要引入知名度 高大商家，故核心主力零售店招商较困难且招商条件放得较宽，导致核心主力零售店提成或 租金收入偏低。 因此咱们建议，开元地中海发展商此前不论是房地产商抑或是零售商，在条件容许状况 下，核心主力零售店尽量自营一某些或所有，这样一可以加强经营控制力度，有助于开元地 中海长期经营，另一方面可增强其她商户与之合伙信心，第三可以提高非主力零售店提成或 租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对开元地 中海整体控制力度。 第五：招商顺序。 核心主力店先行，辅助店随后原则；零售购物项目优先，辅助项目配套原则。 第六：核心主力店招商布局。 核心主力店招商对整个开元地中海运营成败，开元地中海辅助和配套店引进均有重大影 响。一种超级连锁店或超级百货公司入驻，经常能带动整个开元地中海顺利招商与管理。此 外核心主力店对于人流也起着核心作用，其布局直接影响到开元地中海形态。 开元地中海核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）端点，不适当集中放置在中间， 这样才干达到组织人流效果。 开元地中海有必要建立完善信息系统，以便在招商时就可以承诺对顾客与商 户提供信息技术支持服务，好后为顾客与商户都可以提供便利。 在开元地中海发达国家和地区，发展商对开元地中海信息系统建设都非常注 重；但国内开元地中海在建立统一信息平台方面还做远远不够。开元地中海作为 一种以零售为主商业组织形式，更需要精细化管理，固然餐饮、娱乐经营也需要 精细化管理；而精细化管理需要数字说话；统一信息系统就能提供决策者、管理 者想要数字以及用数字数据为顾客与商户服务。 建立统一信息平台，进行精细化管理，不但可觉得顾客提供统一收银、消费 一卡通等便利服务；还能为广大签约商户提供丰富精确顾客信息和市场信息，甚 至于提供更详细经营信息，譬如零

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